房貸試算

房貸試算在算什麼？為什麼自己乘一乘會算錯

房貸不是把總利息平均攤到每個月。每一期銀行是先用「剩餘本金 × 月利率」算出當期利息，你繳的錢扣掉利息，剩下才還到本金上。所以前期繳的錢有一大半是利息，本金掉得很慢，後期才反過來。

這就是心算會錯的地方。用「貸款金額 × 利率 × 年數」估總利息會高估，因為本金一路在減少，不會整段都按原始金額計息；用「總金額 ÷ 期數」估月付金又會低估，因為那只還了本金、沒算利息。要拿得到準的數字，只能逐月攤還一次算到底，上方工具就是這樣算的：四百八十期也是一期一期算出來的。

公式

本息平均月付金 = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1)
其中 P = 本金、r = 月利率（年利率 ÷ 12）、n = 總期數（年限 × 12）

青安 3.0 是什麼？利率、條件、額度一次看

青安 3.0（青年安心成家購屋優惠貸款）2026/8/1 起接棒新青安，申辦至 2029/7/31。以下三個條件要同時符合：

• 年齡：申貸時未滿 50 歲，且申貸年齡＋貸款年限不得超過 80（例如 45 歲最長貸 35 年、48 歲最長 32 年，不一定能貸滿 40 年）
• 所得：借款人本人年所得 200 萬元以下
• 住宅：本人與配偶名下均無自有住宅（換屋族須在申貸當下名下已無房，以對保時狀態為準）

房價上限：台北市 3,500 萬、新北市與新竹縣市 2,500 萬、其他縣市 2,000 萬。

• 利率分段補貼：滿 3 年補貼 2 碼（1.775%），之後每年減半碼——第 4 年 1.9%、第 5 年 2.025%、第 6 年 2.15%，第 7 年起補貼期滿回復 2.275%（隨郵儲利率浮動）
• 額度：一般 1,000 萬；新婚 2 年內 1,200 萬；育有未成年子女 1,500 萬
• 年限：最長 40 年，含最長 5 年寬限期
• 補貼期間自「撥貸日」起算（預售屋為交屋撥款日）；申辦期間 115/8/1 至 118/7/31

注意「房價上限」不等於「可貸額度」：例如買 1,600 萬的房、貸 8 成＝1,280 萬，但青安一般戶只承作到 1,000 萬，超出的部分要另外搭一般利率的房貸。試算時「貸款金額」請填實際貸款額（房價扣掉頭期款），不是房價。

上方工具已自動把青安 3.0 分段利率與一般房貸並排比較，輸入金額與年限就能直接看每月實繳與補貼省下的利息。

方案自 2026/8/1 施行，利率依財政部 2026/7/16 公告；正式條件以財政部國庫署與承貸銀行公告為準。

本息平均 vs 本金平均，以及每個開關對應的問題

• 本息平均：每月繳款金額固定（最常見、銀行預設）。前期還的本金少、利息多，後期相反。月付金穩定方便規劃。
• 本金平均：每月還的本金固定，利息隨剩餘本金遞減。首期月付最高、之後逐月下降。總利息支出較低，但前期負擔重。

哪個問題用工具上的哪一塊

• 想知道青安跟一般房貸差多少：什麼都不用開，填完金額與年限就並排在那裡，右欄的利率欄改成銀行給你的數字即可。
• 想知道自己貸得起多少：展開「我負擔得起嗎？」，填家庭月收入，工具會用 33 法則反推可貸額度，還能一鍵帶回試算。
• 想模擬寬限期、提前還款或自訂分段利率：展開「進階設定」，四個情境都在裡面，設定後會多出一張情境比較表。
• 想看每一期到底繳多少：展開下方的攤還明細，青安與一般那兩組可以切換著看。

實戰教學：試算一筆青安 3.0，看月付金與省下的利息

1. 貸款金額填實際要貸的錢，不是房價。頭期款已經付掉的部分不算在裡面。下面有常見級距的快捷鈕，欄位下方也會把金額換算成「萬」，少打一個零一眼就看得出來。
2. 貸款年限填你打算貸幾年，快捷鈕有 20、30、40 三個。青安最長 40 年，但年齡加年限不得超過 80，先確認你這個年紀貸得到幾年。
3. 左邊「青安 3.0」那一欄的月付金會直接出現。因為補貼是逐年遞減的，下面會條列各階段每月各繳多少，第 4 到第 6 年每年都不一樣，抓未來現金流看這裡。
4. 把右邊「一般房貸」的利率欄改成銀行實際給你的數字。兩欄下方的總利息一減，就是青安替你省下的金額。
5. 在「你的狀況」選一般、新婚 2 年內或育有未成年子女。工具會拿對應的額度上限檢查你填的貸款金額，超過就會提醒超出的那部分得另外搭一般利率，省息會比想像的少。
6. 展開「我負擔得起嗎？」填家庭月收入。工具會直接說結論：補貼期滿後的最高月付有沒有超過 33 法則的上限，超過就建議拉長年限或降低貸款額。
7. 資格條件（年齡、所得、名下無自有住宅、房價上限）列在結果卡下方那一行，點「詳情」會跳到本頁的青安 3.0 段落看完整版。

怎麼判斷我能負擔多少

房貸支出 / 月收入 ≤ 33%是穩健標準（一般理財常用的「33 法則」）。例如月入 8 萬，月付金宜控制在 2.6 萬以內。加計其他負債（信貸、車貸）後總負債比建議 ≤ 40%；信貸每個月要繳多少，可以先用信貸試算算出來再加總。買房之後每年五月還有一筆房屋稅，可以用房屋稅試算先估。

試算結果怎麼帶走：分享連結、CSV、列印

• 分享這組試算：按下去會複製一個帶參數的網址，貸款金額、利率、年限，還有你設定的寬限期、提前還款與自訂分段都在裡面。對方打開就是同一組數字，傳給另一半、代銷或代書最快。反過來說，那組數字會出現在網址上，不想讓人看到就別用這個按鈕。
• CSV 與青安 CSV：在「攤還明細」那一列。CSV 匯出的是你目前主結果那一組，「青安 CSV」單獨匯出青安那一組，不用回頭手動重輸分段利率。檔案開頭是貸款條件摘要，後面是每一期的月付金、本金、利息與剩餘本金，檔名會帶上金額與年限。檔案帶 BOM，用 Excel 直接開中文不會變亂碼。
• 列印：同一列的列印鈕會先把攤還明細展開再叫出列印視窗，所以攤還結構圖與表格都會印進去，不會印到一半空白。在印表機那一欄選「另存為 PDF」，就是一份可以夾進斡旋或貸款資料的文件。
• 最近試算：頁面最下面的「最近試算」會留下最近幾組，點一下就還原那一組條件，兩三個方案來回比不必重打。不想留就在那一區刪掉。

要跟銀行或家人討論時，建議帶三樣東西：金額與年限、你假設的一般房貸利率、以及青安那一欄補貼各年的月付金。只講「月付兩萬多」沒辦法討論，因為補貼期內外差很多。

台灣房貸利率行情（2026 年 8 月）

• 青安 3.0（未滿 50 歲、名下無自有住宅，2026/8 起）：前 3 年 1.775%、逐年遞減至第 7 年起 2.275%
• 五大銀行新承做購屋貸款平均利率：2026 年 8 月 2.321%、7 月 2.290%（中央銀行 2026/9/22 發布；五大銀行是台銀、合庫、土銀、華銀、一銀）

央行的數字是這五家銀行當月新承做購屋貸款的加權平均，不分首購或第二屋。實際利率依各銀行與信用條件不同，本工具僅供試算參考，請洽銀行確認。

注意事項與免責

• 這是試算，不是核貸：實際能貸多少、利率多少，由銀行依你的信用、收入、擔保品與當時的政策決定，跟這裡算出來的數字有落差是常態。
• 一般房貸的利率是你填的：銀行多半是機動利率，會隨指標利率調整。把整段年限固定在同一個利率是簡化，年限越長，這個簡化造成的誤差越大。
• 青安的階梯也會平移：補貼期滿後回復的是一段式機動利率，以郵政儲金利率為指標，指標調整時整段階梯會跟著動，實際數字以最新公告為準。
• 資格認定以主管機關為準：資格、額度、房價上限與申辦期間都以財政部國庫署與承貸銀行的公告為準。換屋、預售屋、婚育加碼這類個案的認定時點比較複雜，送件前務必先問承貸銀行。
• 還有沒算進來的錢：開辦費、鑑價費、地政規費、火險與地震險都不在試算裡；提前清償有沒有違約金，看你自己那份合約的條款。

這頁是資訊工具，不是財務或法律建議。要不要買、貸多少、選哪家銀行，請自己評估，必要時找合格的專業人員談。